ごあいさつ

中西写真6525.jpg

代表の中西です。

ホームページにお越し下さいましてありがとうございます。

当事務所は開業から18年の間、不動産鑑定評価をご提供させていただいております。

この間、不動産鑑定評価のなかでも難解といわれております継続賃料評価を多く手がけてまいりました。

1棟全体を対象とした継続賃料では、駅前の地下3階付9階建の商業ビル、駅前の5階建の大型小売店舗ビル、7階建の大病院、4階建の大型物流施設、大規模ゲームセンター。1棟全体の大部分を対象とした新規賃料では、地下1階付8階建の事務所ビル、地下1階付9階建の大病院があります。そのほか中高層マンションの中の店舗、中高層マンションの借地等々多くを手がけてまいりました。→詳しくは賃料評価の主な実績

はじめのうちは、実際のところ試行錯誤が続きましたが、そのうち継続賃料評価で押えるべきいくつかのポイントが見えてまいりました。

どんなに秀れた外科医といわれる人でもはじめての手術のときからうまくいくというわけではなく、繰り返していくうちに持前の能力が十分に発揮されるようになっていく、ということだとおもいますが、継続賃料評価もこれと似ているところがあると思います。

不動産鑑定評価、なかでも継続賃料評価につきましては当事務所が重ねてまいりました経験と専門的知見により質の高い鑑定評価書をお客様にご提供させていただきますので、きっとご満足していただけることと思います。

また相続税節税のための評価や同族会社・代表者間の売買等の評価につきましてもお客様にご満足していただけるお役に立つ鑑定評価書をご提供させていただけることと思います。

→詳しくは相続税節税のための評価 

継続賃料の特徴(消息)

 

継続賃料評価の各手法に入る前に、継続賃料が問題になるのはどういう流れの中にあるのかということを確認しておきたいと思います。

継続賃料の特徴としてはまず最初に合意された賃料があるということがあります。それは当事者の納得づくの賃料です。合意された賃料は周辺賃料に比べて高いときもあれば低いときもあり相場並みのときもあります。例えば店舗拡張戦略があり賃料が相場よりかなり高めであっても借りるという場合だってあります。そして一度合意された賃料が何度か更新され賃料が値上げされ或いは値下げされ合意が繰り返されていきますが、その後の経済事情の変動等に照らして、賃料を改定しようとする時点の経済社会環境の中では不相当になった不合理になったとき問題となります。

この場合いっきに改定時点の新規賃料水準(第三者に新しく賃貸した場合の賃料、経済合理的賃料)まで継続賃料を引き下げればよいかというとそうはいきません。もしそうであれば契約の自由を尊重しないことになります。私的自治の原則に反することになります。以前の当事者の自由意思で決定された賃料は、それが相場より高くても低くても改定時点では強行的に新規賃料水準まで戻されてしまうからです。 

しかし一方で合意された時点から20年も30年も経過しているのに或いは510年しか経過していない場合でもまだ合意された賃料(例えば周辺相場より相当高い賃料)に引きずられていくのはどうかということもあります。この場合は諸事情にもよりますが新規賃料水準に戻っていってもよいのではないかという考えも十分考えられます。

継続賃料評価は、以上の消息のなかで、適切な賃料を探り当てることです。

サービスのご案内

鑑定評価
 
顧問契約
 
主な実績
         
   

鑑定(納品)までの流れと当事務所のサービス内容について説明いたします。

→ 詳しくはこちらへ

 

顧問契約のサービス内容について説明いたします。

→ 詳しくはこちらへ

 

当事務所がこれまで手がけた賃料評価実績を掲載しています。

→ 詳しくはこちらへ

賃料評価にあたって知っておきたいこと

最高裁の判例

 

 

賃料額決定の要素その他諸般の事情を総合的に考慮すべきである・・・

→ 詳しくはこちら

 

将来賃料の紛争を
起こさないために
〜予防医学ならぬ予防策は

最初の契約の時点で、周辺相場賃料を押え、契約賃料が相場賃料に対しどの程度なのか明確にしておく・・・

→ 詳しくはこちら

 

差額配分法



新規賃料(水準)の適切な把握、新規賃料と現行賃料との差額の適切な配分、がポイント

→ 詳しくはこちら

 

スライド法



スライド率を乗じる現行賃料を定めた時点をいつの時点とみるか、適切なスライド指数の選択、がポイント

→ 詳しくはこちら

 

利回り法



継続賃料利回りの捉え方がポイント
利回り水準(地代)について

→ 詳しくはこちら

 

賃貸事例比較法



事例収集及び個別的要因比較の困難性がポイント

継続賃料水準の把握について

→ 詳しくはこちら

お問合せ・ご相談はこちら

継続賃料評価をはじめ不動産の評価について、ご不明な点などございましたら、お電話もしくはお問合せフォームよりお気軽にご相談・お問合せください。

  • 相手方の要望する改定賃料は相当に低いが、これに対抗できるの?
  • 評価書はいつまでに出き上がるの?
  • 費用はいくらかかるの?

どんなお悩みご相談でもかまいません。         あなたさまからのお問合せをお待ちしております。


お気軽にご連絡ください。

 

お電話でのお問合せ・ご相談はこちら

TEL :047-394-8233

受付時間:9:00〜17:00(土日祝日は除く)

 

→ お問合せフォームはこちらへ

▲このページのトップに戻る