最高裁の判例について

近年の継続賃料に係る最高裁判所の判例として、平成15年6月12日から平成20年2月29日までの間に8件あり、このうち家賃・サブリースが4件、家賃・オーダーメイドが2件、地代・一般借地が2件である。

以上の最高裁判所の判例で確立された内容

１.サブリーズ・オーダーメイドの法的性質

建物賃貸借契約であり、借地借家法第32条第1項の適用がある。

下級審（東京高裁平成12年1月25日）では、一種の共同事業としての経済的実体に着目して事業委託的無名契約とし、借地借家法の全面的適用があると解するのは相当でなく、本件契約の目的、機能及び性質に反しない限度においてのみ適用があると解すべきである、とするものがあったが、最高裁は賃貸借という側面を重視して借地借家法第32条第1項の枠組の中において解決できるとする。

※借地借家法第32条第1項

２.借地借家法第11条第1項（地代）、第32条第1項（家賃）の賃料増減額請求権の法的性質

強行法規であり、当事者の賃料改定の特約（例えば自動増額特約）によってその適用を排除することができない。

 ３.(１) 賃料増減額請求の当否
     (２) 相当賃料額の判断

賃料額決定の要素その他の諸般の事情を総合的に考慮すべきである。

<従来の考え方>

契約締結後の一般的経済的事情の変化

を考慮

●　土地、建物の公租公課の増減

●　土地、建物の価格の上昇、低下その他の経済事情の変動

●　近傍同種の建物の賃料との比較

<最高裁の考え方>

契約締結時の諸事情及び契約締結後の事情変化

を考慮（賃料額決定の要素その他の諸般の事情）

●  一般的経済的事情

●  賃貸人の個人的事情

●  賃借人の個人的事情

①契約締結後の事情変化のみならず

契約締結時の諸事情も考慮すべきである。

賃貸人、賃借人の個人的事情も考慮すべきである。

当初の契約時に定められた、賃料額、賃料改定特約等は、私的自治の原則（契約自由の原則）が当てはまり、当事者の自由な合意にゆだねられるべきものである。信義則に反しない限り最大限に尊重する。
まず、以上が基本で、
契約時の賃料額が不相当になったか否かは、契約後のみならず契約時の一般的経済的事情並びに賃貸人、賃借人の個人的事情も考慮に入れて総合的に判断する。

①契約後、②個人的事情

契約時は、賃貸人と賃借人は同族会社で、経済上の操作で子会社の収益をあげるために高額な賃料設定をしたが、その後　同族会社を解消した場合に減額請求を認めた。

①契約後、②経済的事情

自動増額特約の取り結ぶための基礎となった事情が契約後失われていると判断された場合は、自動増額に縛られると不合理な状況になるから、それにはもはや縛られないとする。