差額配分法

１．意義

賃料上昇局面

      現行賃料 ＋（新規賃料−現行賃料）× 配分率

賃料下降局面

      現行賃料 −（現行賃料−新規賃料）× 配分率

　※下降賃料局面では差額配分法は適用しないとする考えがある。新規賃料を上限とする。

　　賃料上昇局面　　　　　　　　　　　　　　　　　　　賃料下降局面

差額配分についての留意事項

貸主に帰属する部分については、一般的要因の分析及び地域要因の分析による差額発生の要因を域的に分析し、さらに対象不動産について次に掲げる契約の事項等に関する分析を行うことにより適切に判断する。

　ア　契約上の経過期間と残存期間

　イ　契約締結及びその後現在に至るまでの経緯

　ウ　貸主又は借主の近隣地域の発展に対する寄与度

２．成立根拠

継続賃料は新規賃料を後追いして変化することに着目し、現時点の新規賃料を示して現行賃料との開差を明らかにし、その間で当事者双方が納得する賃料を見い出すところにある。

３．キーポイント

（１）新規賃料の把握

新規賃料の把握が適正に求められ、この点で当事者間で認識が一致すれば、現行賃料との開差について当事者間に共通認識ができ､そこから開差の適正な配分がなされれば､当事者を説得する有力な手法となりうる｡この場合新規賃料の把握が重要なポイントとなる。これが信頼のおけるものでないと開差をどのように縮めるかといってもその作業は全く意味をなさなくなってしまう。

新規賃料を求める手法

賃貸事例比較法

　　新規賃貸事例 × 事情補正 × 時点修正 × 標準化補正 × 地域要因 × 個別的要因

積算法

　　基礎価格 × 期待利回り ×必要諸経費等

　　　（基礎価格　　地代：土地価格　家賃：土地建物価格）

収益分析法

家賃について

（賃貸事例比較法）

新規家賃は新規地代と異なり事例を収集しやすく比較的求めやすいといえるが、それでも募集家賃ならいざ知らず、新規の成約家賃となると、簡単には入手できない。

またマンション、ビル等の賃料は求めやすいが、スーパー等の大型店舗やホテル等になると大変難しい。地元の不動産業者やオフィス仲介業者等から聞き取りを行ったり、公的評価収集事例やレインズ、Ｊ−ＲＥＩＴ等から事例を入手するなどして新規成約家賃を収集することになる。

<新規賃料水準の把握>

適切な新規成約家賃を収集できない場合でも、募集家賃は収集しやすいのでこれから新規成約家賃の水準を一定の幅をもって把握することはできる。これは是非とも押えておきたいところである。賃貸事例比較法の適用は困難で、積算法のみで新規家賃を求める場合、積算法によって求めた新規家賃が適切か否かを判断する材料の一つとして新規家賃水準は有用だからである。この点は新規家賃ならぬ継続家賃についても継続家賃水準を把握することが有用であることは後で触れる。

（積算法）

期待利回りは各種金融資産に対する投資利回りとの関係において対象物件の投資対象としての非流動性、管理の困難性等を考慮して定める。日本不動産研究所の投資家調査等々が参考になる。

 地代について

（賃貸事例比較法）

普通借地は使われなくなっているので新規地代の収集は極めて困難である。

それでも公的評価で収集される事例やレインズの事例等のなかで、建売業者が借地権を買い受け、住宅を新築して借地権付建物として分譲する場合などに見受けられる。

不動産競売評価書の中の事例（インターネットのＢＩＴで検索）から、まれに新規地代とみなしてもよいものが見られる。

新規地代の収集の努力は必要であるが、実際のところは、適切な新規地代になかなか遭遇しない。

一方、一般定期借地や事業用定期借地、とくに後者の事例は多く発生しているので賃貸事例比較法を適用できる場合が出てくる。

（積算法）

いきおい新規地代は積算法で求めることが多くなる。

積算法は基礎価格、期待利回り、必要諸経費等によって価格が形成されるが、このうち期待利回りの把握が難しくまたこれにより価格が左右される度合いが大きい。

期待利回りは家賃と同様に各種金融資産に対する投資利回りとの関係において対象不動産の投資対象としての非流動性、管理の困難性等々を考慮して定めることになるが、土地の保有、運用が長期にわたることから金融資産利回りとしては長期の10年国債等の利回り等が参考となる。

新規地代の利回り水準について

普通借地の新規地代を求める際の期待利回りを推定する手がかりとして、以下の「定期借地権に関する新規実質地代利回り水準」の資料がある。

●  定期借地権に関する新規実質地代利回り水準

　第2回定期借地権に関する実態調査報告書（日本不動産鑑定士協会・関東甲信会（茨城、栃木、群馬、
　千葉、神奈川、埼玉、長野、山梨））・平成16年1月発行

　一般定期借地権・新規実質地代（保証金の運用益を平均4％として計算）
　平成 6年調査　 95事例　実質地代利回り　1.79％　
　平成15年調査　215事例　実質地代利回り　2.29％　

　一般定期借地権に関する新規実質賃料（保証金の運用益を平均2％として計算）
　平成27年調査　228事例　実質地代利回り　1.81％
　実質利回り＝（年額支払地代＋保証金の運用益）÷更地価格

※上記報告書の中で、

新規地代については、地価が高いところも低いところも実質地代利回りは平均すると2％強のところにある。この意味では実質地代利回りは地価に対して中立的であり、一般定期借地権における新規実質地代利回りの特徴であるとし、支払地代利回りは地価に対して右肩下がり、保証金（運用益）は地価に正比例で右肩上りであるので双方が相殺される結果、地価に対して実質地代利回りは中立になっている、とする。

（２）差額の配分

現行賃料が正しく把握された新規賃料に対してどの程度のところにあるのか、開差はどうなのかを把握してつぎにその開差（差額）を埋めるのか埋めないのか、埋めるとしてどの程度埋めるのが適切なのかを検討することになる。

差額の配分は「折半」を使うことが多いが、

折半法（1/2配分）が多いのは喧嘩両成敗、痛み分けと同じで、当事者双方が納得する解決方法として受け入れやすいことが背景にある。

分配方法は、1/2以外にも1/3とか1/4とかいろいろ考えられるが、1/2をはじめ1/3にしても1/4にしても合理的根拠を見い出すことは困難である。いきおい喧嘩両成敗ということで1/2が使われることが多い。

しかし、この分配方法こそ、差額分配法では新規賃料水準の把握とともに、当手法の精度を左右するものであり、配分の論拠を示すことが大切になってくる。

配分に際しては、

○ 不動産鑑定評価基準で前述した差額配分ついての留意事項を考慮する。

○ また継続賃料の鑑定評価が借地借家法第11条第1項（地代）第32条第1項（家賃）の相当賃料と同義とす

　るという立場に立ち、最高裁の判例に従えば、賃料額決定の要素その他諸般の事情を総合的に考慮するこ

　とになり、

　　　契約締結時の諸事情及び契約締結後の事情変化

　　　　　　一般的経済的事情
　　　　　　賃貸人の個人的事情
　　　　　　賃借人の個人的事情

　　　を考慮する。

以上を踏まえできるかぎり事情を挙げて整理し、不明な点をはっきりさせ判断することになるが、その際、

　　1.契約時の賃料相場（新規賃料）、賃料改定時の賃料相場（新規賃料）、契約賃料と新規賃料との乖離
　　　とその動き
　　　これが解れば有力な手がかりの一つとなる。

　　2.当事者双方の及ばない事情（例　物価の変動）
　　　賃貸人の責めに帰すべき事情
　　　賃借人の責めに帰すべき事情（例　オーダーメイド契約で相場より高めの賃料を設定）
　　　に分けて整理する。

そのうえで、私的自治の原則（契約自由の原則）の範疇にあるもの、範疇にないものを判断して、総合的に判断する。

（マイナスの差額配分を認めない立場…新規賃料優越派）