賃貸事例比較法

１．意義

継続賃貸事例×事情補正×時点修正×標準化補正×地域要因×個別的要因

事例の収集及び選択にあたっての留意事項

賃貸借等の契約の内容について類似性を有するものを選択すべきである。 

２．成立根拠

現実の市場における賃貸事例から求める手法であり、実証的である。

３．キーポイント

事例収集の困難性、個別的要因比較の困難性

継続賃貸事例は新規賃貸事例と異なり、一定の期間続いている当事者間の事情があるので公表されるものは少ないし、当事者に聴取してもそうそう教えてくれない。仮りに収集できたとしても継続にかかわる事情、例えば契約締結に至った事情、契約締結時の賃料、過去の賃料改定時の賃料等の推移などはわからないことが多い。類似の事例の収集は困難をともなう。

事例が収集できれば、次に収集した事例を比較検討して対象不動産の比準賃料を求めることになるが、契約締結に至った事情、契約の内容、契約締結から今日までの事情等々個別的要因の比較が大変難しい。

＜継続賃料水準の把握＞
 

上記のとおり、適切な事例の収集ができなくて、賃貸事例比較法の適用は困難だからといっても全く諦めるというのも残念である。適用はできなくても賃貸事例を収集することで継続賃料の水準を把握することができる場合がある。

賃貸事例の収集ができないことがあっても、地元の業者やその他の地元精通者から聴取しておおよその賃料水準を把握することができる場合がある。

継続賃料水準を把握することは、継続賃料の評価を行なうにあたって大いに参考になる。

このようにいうのは継続賃料の評価手法のほかの３手法は理論的な側面があるのに対し、この手法はずばり直接、市場から水準を探るという方法だからである。当事者や裁判所が納得しやすいのである。

＜事例の収集＞
 

継続事例は新規事例より一段と収集が困難である。

地元の不動産業者やオフィス仲介業者等から聞き込みをすることが考えられるが、まず教えてくれないといってよい。それでも親しい関係者の紹介を使うなどしてアプローチするとまれにではあるが教えてくれることがあったりする。地代についていえば扱っているのは地元の不動産業者でも地元と長年の付き合いで面倒をみている古くからの業者で、彼等は地主の信頼を損なわないために教えようとしない。

レインズ等の取引事例や公的評価で収集した事例の中から継続賃貸情報を収集。不動産競売評価書（インターネットＢＩＴで検索）の中に記載されている情報から収集。なお地代については、不動産調査会が不動産競売情報をまとめて有料で公表している。

事務所ビルや大型店舗や物流施設等をＪ−ＲＥＩＴから収集。

その他いろいろな方法で収集に努めることになる。