継続賃料を求める手法

　1.差額配分法

　2.スライド法

　3.利回り法

　4.賃貸事例比較法

　5.地代残余法（東京高裁平成14年10月22日判決）

　6.公租公課倍率法（地代）

継続賃料を求める1〜4の手法に共通した総合的勘案事項

　（1）契約の内容及び契約締結の経緯

　（2）契約上の経過期間及び残存期間

　（3）賃料改定の経緯

　（4）更新料の必要性

　（5）近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動

　　　　産の賃料、その改定の程度及びそれらの推移、動向

　（6）賃料に占める純賃料の推移、動向

　（7）底地に対する利回りの推移、動向

　（8）公租公課の推移、動向

　　なお賃料の改定が、契約期間満了に伴う更新又は借地権の第三者への譲渡を契機とする場合において、

　　更新料又は名義書替料が支払われるときは、これらの額

継続賃料を求める手法としては不動産鑑定評価基準に上記の1〜4がある。5は東京高裁が今まで使われてきた1〜4を否定し新しい手法として提示したものである。家賃が地代の源泉であるとする考え方が出発点となっており注目に値する手法であるが、問題点もある。また地裁レベルでの判断で、他の裁判所に対し拘束力をもつものではない。不動産鑑定評価基準の見直しでどのように位置づけられるかが今後の課題である。6は地代水準を把握したり、1〜4で求めた試算賃料の検証には有効であるが、適正な地代を求める理論上の根拠はない。本ホームページでは不動産鑑定基準の1〜4の手法についてその意義と留意事項、成立根拠、キーポイントを紹介する。

継続賃料の特徴（消息）

継続賃料評価の各手法に入る前に、継続賃料が問題になるのはどういう流れの中にあるのかということを確認しておきたい。

継続賃料の特徴としてはまず最初に合意された賃料があるということがある。それは当事者の納得づくの賃料である。合意された賃料は周辺賃料に比べて高いときもあれば低いときもあり相場並みのときもある。例えば店舗拡張戦略があり賃料が相場よりかなり高めであっても借りるという場合だってある。そして一度合意された賃料が何度か更新され賃料が値上げされ或いは値下げされ合意が繰り返されていくが、その後の経済事情の変動等に照らして、賃料を改定しようとする時点の経済社会環境の中では不相当になった不合理になったとき問題となる。
 

この場合いっきに改定時点の新規賃料水準（第三者に新しく賃貸した場合の賃料、経済合理的賃料）まで継続賃料を引き下げればよいかというとそうはいかない。もしそうであれば契約の自由を尊重しないことになる。私的自治の原則に反することになる。以前の当事者の自由意思で決定された賃料は、それが相場より高くても低くても改定時点では強行的に新規賃料水準まで戻されてしまうからである。

しかし一方で合意された時点から20年も30年も経過しているのに或いは5〜10年しか経過していない場合でもまだ合意された賃料（例えば周辺相場より相当高い賃料）に引きずられていくのはどうかということもある。この場合は諸事情にもよるが新規賃料水準に戻っていってもよいのではないかという考えも十分考えられる。

継続賃料評価は、以上の消息のなかで、適切な賃料を探りあてることである。