スライド法

１．意義

現行賃料（※純賃料）× スライド率 ＋ 価格時点における必要諸経費等

（※現行賃料 − 現行賃料を定めた時点における必要諸経費等）

現行賃料（支払賃料）× スライド率

スライド法についての留意事項

変動率は土地及び建物価格の変動、物価変動、所得水準の変動等を示す各種指数等を総合的に勘案して求める。

２．成立根拠

当事者間で合意した賃料について、その後の経済事情の変化を調べ、変化した分だけ改定賃料に反映させれば十分である。

３．キーポイント

（１）スライド率を乗じる現行賃料を定めた時点をいつの時点とみるか

スライド指数を乗じる前提となる現行賃料はいつの時点に定めたものとみるのかが問題になる。直近合意賃料が合意された日を起算点として変動指数を乗じることになるが、その合意が次回は大幅に値上げする約束の下に値上げ幅を小幅にとどめたといった事情がある場合、値下げしたいのは山々だが、賃貸人の要求に応じて渋々賃料が据置かれてきた経緯があり合意について賃借人に不満がある場合、自動増額条項に基づいた合意であった場合等々、問題となる。

（自動増額特約について）

○最高裁の判例（平成20年2月9日）…家賃について

原審が直近の自動増額による現行賃料を定めた時点からの経済事情の変動等を考慮したことに対し、当初契約時点を起算点として、賃料自動特約に拘束されることなく、経済事情の変動等諸般の事情を考慮すべきであり、自動増額特約の存在及びこれが定めるに至った経緯等は諸般の事情の一つとして重要な考慮事情になるにすぎない。

自動増額特約により増額された賃料は､当初契約時における将来の経済事情等の予測に基づいたものであり､自動増額時の経済事情等の下での相当な賃料として当事者の合意したものではないから直近合意賃料と認めることはできない。

○最高裁の判例（平成15年6月12日）…地代について

地代等自動改定特約は、その地代等改定基準が借地借家法第11条第1項の規定する経済事情の変動を示す指標に基づく相当なものである場合はその効力が認められるが、当初は有効であったとしても、改定基準を定めるに当っての基礎となった事情が失われ、同特約によって定められた地代等の額が借地借家法第11条第1項の趣旨に照らして不相当なものとなった場合は、当事者はもはや同特約に拘束されない。

この場合、当事者が自己の利害得失を正面からぶつけたうえでの合意であることが必要である。そこでは私的自治の原則が働くからである。

ところで、スライド賃料を求めようとする場合、

　①　当初契約時

　②　各賃料改定時

　③　直近の賃料改定時

以上についてそれぞれ時点を基準としたスライド賃料を出してみることは、有用な方法となる。スライド率を乗じる直近の合意時点は、文字通り時系列の中での直近の時点が適切かどうかを判断する材料となる。

（２）スライド指数 

上記はスライド指数として挙げられるものである。スライド率（変動率）の判定は、上記各種指数の特性を踏まえ、地代、家賃の別、用途別（住宅用か商業用か工業用か）、地域の動向に加えて、対象不動産の性格を考慮しておこなうが、その場合、一つの指数のみに限定するのではなく、各種指数の組み合わせも考えてみる。

貨幣価値調整派

 賃料は物価の一つであり、スライド法の本質は貨幣価値の調整にある。賃貸人の実質所得の水準を維持しようとする考え方が基底にあるとする。賃料の変動の過程をなぞることではなく、契約当事者の所得の再調整と考えるべきであるとする。

スライド指数としては、消費者物価指数と企業物価指数ならびにその集約した形としてのＧＤＰの指数が最も適切である。

継続賃貸市場の変動派

 スライド法の成立根拠を継続賃貸市場の変動と捉えるべきとする。一般的な物価の変動ではなく、また新規賃料の変動でもなく、まさに継続賃料の変動を反映するのが正しい。継続賃料の変動の動きと一般的な物価の変動の動きが同一となる必然性はない。

しかし、対象不動産周辺の継続賃料の動向を示す資料が収集できればよいのだが、現実には困難である。従って、その場合は少しでも継続賃貸市場との関連性のある代替的な各種指標によって総合的に判断することになる。