地主は地代の値上げがままならないか

祖父や父の代からで土地を貸してきたが、地代が長い間、据え置かれたか、値上げされてもわずかであったので、息子は地代の値上げをしたい。と思うのだが･･･。これは、よくある相談です。

地主が地代の値上げを交渉する場合は、まず周辺の地代水準の適正な把握からはじめることになります。今新しく貸せれば地代はいくらになるか、です。

これが解れば、現行の地代と現状の周辺地代水準との差額かわかり、この差額をどう埋めていくかという次の段階に進むことができます。

しかし、家賃と異なり、地代においては現状の周辺賃料水準を把握することはきわめて困難です。家賃と違って成約地代事例や募集地代事例を周辺地域で収集することは殆んど不可能に近いからです。最近では、定期借地権分譲から新規地代を拾うことはできますが、地域が限定されるし、定期借地地代ということもあります。

なお、不動産鑑定では新規地代を積算賃料や賃貸事業分析法によって求めることができるのですが･･･。

ところで、上記のとおり新規地代を求めるのではなく、継続地代を直接求める方法ならあります。もっともこれらは不動産鑑定評価基準にない方法ですので、基準の立場からすれば相場を知るための簡略法とでもいってよいものでしょう。

費用対効果を考えると鑑定評価にすすむのは躊躇します。

なので、以下の簡略法を使って、地主と借主が合意点を見つけられないか、というのがあります。双方が合意すれば問題は解決するのですから。

公租公課倍率法（年額支払地代／公租公課）

平均的活用利子率法（年額支払地代／土地価格・更地価格）

地代水準（月額平均単価）

があります。

例えば公租公課倍率法は、地主が土地で負担するのは固定資産税と都市計画税であるので、そこに着目して、地代はそれの何倍であるという考えですので、解りやすいといえば解りやすいといえます。

東京区部に例をとれば

住宅地域の地代　　固定資産税・都市計画税の平均4.0倍

　　　　　　　　　（2倍〜4倍が全体の54％）

商業地域の地代　　固定資産税・都市計画税の平均4.4倍

　　　　　　　　　（2倍〜5倍が全体の54％）

です。

以上は第5回（平成30年度・平成28年、平成29年のデータから）継続地代の調査分析、東京都不動産鑑定士協会に掲載されています。当調査分析は 

• 底地を借地権者が買取り（併合）した場合の事例を対象としたものです。
• 上記住宅地域4.0倍、商業地域4.4倍は一応の目安にとどまります。不動産は地域性、個別性があり、また契約の個別性があり、これらの点を十分に考慮する必要があります。
• 上記継続地代の調査分析は公租公課倍率のところでは、上記の区部住宅地域、商業地域の平均倍率のほか、区部、市部、都全体や、倍率分布グラフ、住宅用地・非住宅用地別、堅固建物・非堅固建物別等々が掲載されています。

公租公課倍率法、平均的活用利子率法、地代水準を調べたものとしては、上記東京都不動産鑑定士協会のほかに以下のものがあります。

　　平成30年版継続地代の実態調べ・日税不動産鑑定士会

　　平成29年版継続地代の実態調査・神奈川県不動産鑑定士協会

　　底地データ分析（2015〜2018）埼玉県不動産鑑定士協会

以前は住宅地で公租公課の2〜3倍といわれてきましたが、最近では上記のとおり高くなっています。